大话买房I 复制链接 | 浏览器收藏 | 打印
Richard Chen
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楼主  发表于: 2010-11-18 13:34

 大话买房I

我们居住的这个世界上,估计没有哪一个民族能像我们中华民族这般渴望拥有属于自己的土地了。拥有属于自己的房屋,农场,海边别墅往往是我们中华儿女事业成功的重要标志。同时,由于地产保值和增值的特点,以及地产投资对语言要求并不高,所以买卖房产这一行当早已成为我们华人最重要的主业和副业。君不见,新西兰各大地产公司的著名经纪,过半数都是我们华人面孔。这固然和我们华人一贯的勤奋努力分不开,但更重要的是我们华人对于土地和房屋那种发自内心的渴望与执着。本人可以断定,再过二十年奥克兰将会有近一半的地产都会在我们华人名下,本地KIWI会成为我们赖以生存的房客。好了,闲聊了几句让我们回到主题。买房时您应该注意些什么?  

这是一个已经被无数人写滥了的题目。我甚至最初很想避开谈这个话题。笔者刚出道时,曾经为打开市场广招客源,每周应某华报邀请,煞有其事的大谈买房所需注意的法律问题,现在想来很是有趣。由于新西兰conveyance即房地产交易的特殊形式,使得交易房产无形中成为大部份律师的一项主要业务。而新律师往往也是以房产交易作为自己事业的出发点,逐步积累执业经验。同时由于房地产交易往往涉及到合同,金融,公司,政府资源管理,税务甚至是婚姻财产等方方面面的法律事务,所以看似简单实为不易。可以说是麻雀虽小但五脏俱全。因此,一个合格的房地产律师不仅仅只是帮您将房子过过户那么简单,他应该从各个方面对您提出建议以免您日后出现不必要的麻烦。本人执业多年来,最不想听到的消息就是某一交易完成多年之后,客户回来抱怨当初购置的房屋有如何如何的问题,或自己陷入了如何如何的麻烦。所以我第一个希望提醒您必须注意的就是您买卖房屋所要签的合同。

什么是合同?用句圈内的话来讲就是平等民事主体间就某一事项关于彼此权利与义务所达成共识。这里涉及几个问题,第一就是平等,什么是平等?就是没人强迫您,或在完全违背您意愿 的环境下逼您就犯。听着挺恐怖的,在这种情况下所签合同完全无效。但您需要举证。经常有客户抱怨讲自己所签合同是在地产经纪威逼利诱之下被迫签署的。我往往会表示某种程度的理解和同情,可心里很是纳闷我们可爱的经纪们究竟是用了怎样让人恐怖的手法能让一个心智正常的大活人置几十万,甚至是上百万的利益于不顾,心甘情愿的进入一个合同陷阱。因此您要想用这一理由大多,不对是基本不可能从合同里逃出来的。后来经纪们也学精了,加强了自我保护意识。所以现今买房合同的最后,各个经纪公司都加上了标准免责条款,就算你说我利诱也好威逼也罢,反正这回你们可跑不了了。所以无论是买房还是别的什么合同,您在签字之前请务必小心,三思而行。因为这里遵循的是契约精神,何为契约精神,说句白话就是白纸黑字写下来的就必须要执行,说得到就要做到,不兴耍赖的。笔者记得去年这段时间,各大银行突然调低利率。原先很多人因为被高利率搞怕了,往往和银行签了个不好不坏的长期利率,于是纷纷要求银行调低原有的利率。我们的总理发话了,说做人要本分,我们是个讲法制的社会,要尊重契约精神。总理就是总理啊,说话多有水平。

下面我们讲共识,合同谈好了,价格?条件?之后就得签字画押了。在新西兰不是所有合同都需要书面签字的。口头合同也是生效的(但自负举证责任)。房屋买卖合同必须是书面的。转了一圈又回到签字上来了。请大家相信,这世上的麻烦大多都是签字签出来的。除非您是地产界的行家,或熟知这里面的奥妙。否则,您在签字之前最好还是先弄明白您签的是什么为好。现今房屋买卖的合同(私买合同邮局版除外)用的是奥克兰律师协会的标准版本共八页,大小十五条。将买卖房产的各种法律关系与问题都包括在内,条款繁琐,用的是标准法语(法规用语)。您读过吗?读懂了吗?读懂了,明白讲的什么意思吗?怎么办?最好的方法当然是先找个律师替您瞧瞧,有啥问题提醒一下,有啥意见提一下,有啥条件和要求写下来。有时律师一句话,很可能就给您省大麻烦了。所以所有的律师都会劝您,在您签字之前请先将合同发给她看看,听了她的意见后再签。说得挺好,可房屋open home 大多都是在周末,而合约的谈判也大多是通过经纪在客人方便的时候(多是在下班后)进行与完成的。何况地产买卖经常是机不可失,失不再来,可你律师在哪那?请大家务必相信,律师这活可不是个轻松的吃饭的行当。工作压力不是一般人能适应和想象的。何况律师也是人,也有七情六欲,也需要吃饭休息。上班吵架,下了班就想安静和放松了。除非您有御用律师,随叫随到没事就跟着您四处溜达,或是24小时手机随时待命,拿来合同随时能看能改。我估计一般广大人民群众的生活水平还达不到付律师费就像喝顿早茶那么从容。当然您要是有上那么几个律师朋友也是不错的。但这得靠缘分。而且我得为圈内的同仁们说句公平话,我经常听到客户抱怨律师收费贵。请您想想,在您工作娱乐的时候,我们这些人操着别人的母语,学着土生土长的老外学着都头疼的法律,我们容易吗?不信,您随便问问哪个律师在法学院的历程不是斑斑血泪史。好了,毕业了,一份差事拿不了几个子,老板盘剥不说,大部还交给税务局了。所以,即使律师跟您私交再好,额外的法律服务,您还是要交费的,可以打折,但绝不会是您喝顿早茶那么便宜。那律师无法提供即时服务的情况下,您该怎么办?

您就只能自力更生了。认真仔细的审阅合同条款,不耻下问搞懂是不是您的要求在合同上都反应出来了。如果您有任何拿不准的,别签。请您注意您所签字的任何东东,都是您的意识反应,很可能是将来法庭上的最直接最重要也是最有效的证据。合同签得如何会直接影响您整个房屋交易的过程和因此所产生的所有法律问题。而且请您相信,律师是人不是神,他只能以事实为依据,以法律为准绳为您办案。如果您所签的合同,已经将您的权利义务规定的死死的了,通常情况下律师也是无能为力了。我经常听到客户抱怨为什么律师不能帮他们做到这个,做到那个。同志帮帮忙好不好,您老人家把合同签成那副模样,上帝来了也只能哭了。何况我们不是神。所以为了您和您律师的身心健康,更为了您自身的利益请您务必把合同签仔细了。我给您个建议,买房时除非您志在必得,对某一物业喜欢的不得了(这通常睡醒一觉就变了)或价格非常合理(这通常都不是真的),那么您最好在合同中加上一条可以让您反悔和耍赖又不用负责的条款,让您一旦后悔,您的律师可以从容的帮您从合同中逃出来。做过多少房产交易我都记不清了,cancel 过多少合同,我也没数过。 但请您相信,我们华人取消合同的理由大多只有一个那就是改主意了,便挂了。在我执业过程中,因为真实的特殊原因我们华人不得不放弃合同的屈指可数(KIWI较多)。 至于加上个什么条款,那得根据您的需要,我们下次再谈。

忠告:
•    靠山山倒,靠水水转不如靠自己。这世上没有救世主,也没有神仙和皇帝,律师不是神。签合同就靠您自己了。千万别拿签字不当回事,那可都是钱那。
•    签字之前拿不准,出去转一圈再签。不行给自己一个凉水猛击清醒法(洗个澡)冷静一下,问问自己知不知道在干什么呢?
•    没事多交几个律师朋友,他们大多不是坏人。切忌别临时抱佛脚,而且朋友归朋友,律师也是人也要吃饭的(别忘即时交律师费),否则朋友不好做。